Sociétés immobilières : Quelles sont les activités éligibles au dispositif Dutreil ?

L’exonération partielle des droits de succession et de donation peut s’appliquer aux sociétés immobilières exerçant une activité civile.

Le dispositif Dutreil permet, sous certaines conditions, de faire bénéficier la transmission d'une entreprise familiale d'une exonération de droits de mutation à titre gratuit (donation et succession) à concurrence des trois-quarts de sa valeur. Cette exonération partielle s'applique aux transmissions de titres de sociétés exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

Autonomie du droit fiscal

Les activités commerciales doivent normalement s'entendre de celles revêtant ce caractère en droit privé. Ne pourraient donc bénéficier du régime de faveur les sociétés immobilières exerçant une activité civile. Toutefois, l’administration fiscale précise dans sa doctrine qu’il y a lieu de prendre également en considération les activités qui sont regardées comme commerciales au sens du droit fiscal. Tel est le cas des activités de marchand de biens et de construction d'immeubles en vue de la vente, dont les résultats sont classés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux en application des articles 34 et 35 du CGI. Les transmissions de sociétés exerçant ces activités sont ainsi éligibles au dispositif Dutreil (BOI-PAT-ISF-30-30-1010 n°40).

Dans ses commentaires des avis rendus par le comité de l’abus de droit fiscal lors de sa séance du 6 novembre 2015, l'administration rappelle que l’activité de location en meublé à usage d'habitation présente également un caractère commercial au sens du droit fiscal lorsqu’elle est exercée à titre habituel, et ce qu'elle soit ou non accompagnée de prestations de services. Cette activité est donc également éligible au  dispositif Dutreil.

En revanche, l’activité de location d’immeubles à l’état nu est exclue du bénéfice du dispositif Dutreil, sauf lorsque la location s'accompagne de la fourniture d'équipements ou de prestations.

Des difficultés en cas d’activité mixte

Il n’est pas exigé que ces sociétés exercent à titre exclusif une activité éligible au dispositif Dutreil. L ’administration fiscale précise que le bénéfice du régime de faveur ne sera pas refusé aux titres d'une société qui exerce à la fois une activité civile et une activité commerciale dans la mesure où cette activité civile n'est pas prépondérante. Néanmoins, les critères fixés par l’administration paraissent totalement inadaptés aux activités immobilières. En effet, le caractère prépondérant de l’activité commerciale s’apprécie au regard de deux critères cumulatifs que sont le chiffre d’affaires procuré par cette activité (au moins 50 % du montant du chiffre d’affaires total) et le montant de l’actif brut immobilisé (au moins 50 % du montant total de l’actif brut) » (BOI-ENR-DMTG-1020-40-10). Si le critère du chiffre d’affaires n’est pas dénué de sens, le second critère nous paraît critiquable en ce qu’il impose de comparer l’actif brut immobilisé à l’actif brut total. Sont donc inéluctablement exclues du dispositif Dutreil les sociétés exerçant à la fois une activité de marchand de biens et une activité de location, cette dernière fût-elle anecdotique. En effet, dans cette hypothèse, seuls sont comptabilisés en immobilisations et figurent tant au numérateur qu’au dénominateur les éléments d’actifs afférents à l’activité non commerciale, les éléments d’actif afférents à l’activité de marchand de biens, comptabilisés en stocks, étant exclus du numérateur. Transparaît de ces critères la volonté de l’administration de contrôler de telles opérations de transmission. Dans la mesure du possible, il sera donc recommandé de dissocier les activités éligibles et non éligibles afin de réaliser une transmission de l’activité commerciale sous le régime du Pacte Dutreil.

Réginald Legenre (Expression Acheter-Louer.Fr, n° 49 Mars/Avril 2016)

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