Droit de l’urbanisme : ce qu’il faut retenir de l’été 2026

Le Conseil d’État a rendu cet été plusieurs décisions notables, intéressant directement porteurs de projets et collectivités. Lmt Avocats en présente les principaux apports, en attendant un prochain volet consacré au droit de l’environnement. Il sera également fait état deux décrets importants publiés durant l’été.

S’agissant de l’instruction des demandes :

• CE, 6e et 5e chambres réunies, 29 juin 2026, Société Rockwool France, n° 496823, mentionné aux tables du Recueil Lebon

L’interdiction d’intérêt personnel du maire (article L. 422-7 du code de l’urbanisme) et le principe d’impartialité s’appliquent cumulativement aux décisions prises en matière d'autorisation d'urbanisme et donnent lieu à deux contrôles distincts. En l’espèce, ni la propriété par le maire de terres voisines, ni ses critiques publiques à l’égard du projet ne suffisaient à caractériser une méconnaissance de l’une ou l’autre exigence.

• CE, 5e chambre, 30 juillet 2026, n° 497783

Dans le prolongement de la jurisprudence Thalamy, le Conseil d’État précise que le juge administratif ne peut exiger du pétitionnaire, à l’occasion de l’examen de nouveaux travaux projetés, qu’il apporte la preuve de l'inexistence d'une irrégularité commise lors de travaux anciens réalisés sur le même bâtiment : il lui appartient de former sa propre conviction au vu des éléments versés au dossier par les parties et, si nécessaire, faire usage de ses pouvoirs d’instruction pour éclairer les faits.

• CE, 6e et 5e chambres réunies, 3 août 2026, Commune de Sainte-Foy-lès-Lyon, n° 497092, publié au Recueil Lebon

L’administration peut refuser un permis de construire en raison de l’absence d’une pièce légalement exigible sans avoir invité le pétitionnaire à compléter son dossier, à condition d’établir que cette absence l’a empêchée d’apprécier la conformité du projet à la règlementation applicable. Les règles relatives aux demandes de pièces par le service instructeur et à la naissance d’un permis tacite ne peuvent être utilement invoquées à l’encontre d’un tel refus.

S’agissant du certificat de décision tacite :

• CE, 10e et 9e chambres réunies, 13 juillet 2026, Société La Fontaine de l’Amour, n° 504144, mentionné aux tables du Recueil Lebon

Le retrait d’un permis de construire tacite ou de la non-opposition tacite à un projet ayant fait l'objet d'une déclaration, qui a un effet rétroactif, fait nécessairement obstacle à la délivrance du certificat, prévu à l’article R. 424-13 du code de l’urbanisme, destiné à attester de son existence, quand bien même ce retrait n’est pas encore définitif.

En matière de contentieux :

• CE, 5e et 6e chambres réunies, 11 juin 2026, M. D…, n° 502265, publié au Recueil Lebon

L’achèvement des travaux ne fait pas obstacle à la demande d’un permis modificatif destiné à régulariser un permis de construire contesté en justice, même si le juge administratif n'a pas lui-même mis en œuvre les dispositions des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l'urbanisme. Cet arrêt précise en outre que le mécanisme dit de « la cristallisation des moyens » prévu à l’article R. 600-5 ne s’applique pas, devant le Conseil d’Etat, aux moyens de cassation.

• CE, 10e et 9e chambres réunies, 7 juillet 2026, M. et Mme C… et SCI La Cour du Manoir, n° 505473, mentionné aux tables du Recueil Lebon

Le juge ne peut rejeter comme manifestement irrecevable, par simple ordonnance, un recours pour défaut d’intérêt à agir au regard de l’article L. 600-1-3 du code de l’urbanisme sans avoir préalablement invité le requérant à régulariser sa requête à cet égard (justification de l’intérêt pour agir du requérant à la date d’affichage en mairie de la demande de permis de construire). Au fond, il est considéré qu’une promesse de vente signée quelques jours après l’affichage de la demande de permis de construire en mairie ne constitue pas une « circonstance particulière » au sens de ce texte, alors même que les requérants avaient fait valoir que le notaire les avait convoqués en vue de la signature de la promesse de vente avant cette date.

• CE, 2e chambre, 10 août 2026, n° 502518

L’évolution favorable des règles d’urbanisme postérieurement à l’obtention d’un permis de construire ne régularise pas, à elle seule, l’illégalité initiale dudit permis ; une mesure de régularisation demeure alors nécessaire, ce qui implique l’obtention d’une autorisation de régularisation au visa de la règle relative à l'utilisation du sol qui était méconnue par l'autorisation initiale et qui a été entretemps modifiée.

Contenu des documents d’urbanisme :

• CE, 10e et 9e chambres réunies, 13 juillet 2026, Association des propriétaires de chaumières en Brière, n° 507489, mentionné aux tables du Recueil Lebon

Un plan local d'urbanisme (PLU) peut, sur le fondement de l’article L. 151-19 du code de l’urbanisme, imposer un matériau déterminé (en l’espèce le chaume) pour des immeubles patrimoniaux identifiés, à condition qu’il s’agisse du seul moyen d’atteindre l’objectif de protection recherché.

Actualité réglementaire :

• Décret n° 2026-674 du 27 juillet 2026

Ce décret de simplification allège notamment le contenu des dossiers de demande, permet de soumettre certains lotissements en secteurs protégés à simple déclaration préalable, dispense le titulaire du droit de préemption d’un nouvel avis des Domaines lorsqu’il dispose d’un avis en cours de validité et sécurise la validité de certaines autorisations portant sur des projets d’énergies renouvelables. Il est entré en vigueur le 29 juillet 2026, à l’exception de ses articles 10 et 11 relatifs aux autorisations d’urbanisme, qui s’appliquent aux demandes déposées à compter du 28 septembre 2026.

• Décret n° 2026-733 du 1er août 2026 portant diverses mesures de coordination relatives à l’élaboration et à l’évolution des documents d’urbanisme

Pris pour l’application de la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025, il généralise notamment l’évaluation environnementale des PLU lors de leur élaboration et de leur révision, et étend le recours à la participation du public par voie électronique.

Emmanuel Guillini et Aurélie Surteauville, avocats au barreau de Paris, Lmt Avocats