Loi de “Simplification du droit de l’urbanisme et du logement” du 15 octobre 2025
Le Parlement a définitivement adopté mi-octobre la proposition de loi dite « de simplification du droit de l’urbanisme et du logement », qui comportait 31 articles (non encore applicables) s’articulant autour de trois principaux axes :
1) la refonte de la planification réglementaire, 2) la facilitation opérationnelle des projets, 3) une volonté de simplification du contentieux.
La loi est aujourd’hui en attente de promulgation à la suite de l’intervention de la décision n° 2025-896 DC du 20 novembre 2025 par laquelle le Conseil constitutionnel vient de se prononcer sur sa constitutionnalité (validant sur le fond l’essentiel de ses dispositions, mais censurant sur la forme 12 articles constitutifs de « cavaliers législatifs »)
L’équipe urbanisme du cabinet Lmt Avocats décrypte cette loi beaucoup plus complexe que son titre ne le laisse supposer et reviendra prochainement sur ses diverses dispositions, riches en impacts opérationnels, par deux autres brèves d’actualité.
Dans cette première brève, nous n’aborderons ici que les évolutions intéressant le contentieux de l’urbanisme.
Les dispositions de la loi relatives au contentieux de l’urbanisme
1. La limitation de l’intérêt pour agir contre les documents d’urbanisme (disposition censurée)
Le nouvel article L. 600-1-1 du code de l’urbanisme entendait limiter l’accès au juge administratif en matière de recours contre un document d’urbanisme (PLU, SCoT, carte communale) en ouvrant le droit de recours aux seules personnes ayant pris part à la participation du public effectuée par enquête publique, par voie électronique ou par mise à disposition organisée sur ledit document.
Ainsi, toute personne autre que l’État ou une collectivité territoriale aurait dû établir qu’elle était intervenue dans cette phase préalable de participation du public pour pouvoir déposer un recours en annulation contre un document d’urbanisme (nouvelle condition de recevabilité).
Cette restriction a été considérée comme une atteinte disproportionnée au droit au recours et est finalement censurée par le Conseil constitutionnel (sa décision annulant ainsi le 4° du I de l’article 26 de la loi).
Dès son adoption, cette mesure avait fait l’objet de nombreuses critiques, d’autant plus justifiées qu’aucun tempérament n’y avait été apporté (par exemple en cas de publicité insuffisante ou irrégulière ou encore d’impossibilité d’une participation à la procédure d’enquête publique ou de consultation) et qu’elle s’avérait également contraire au droit d’accès large et effectif à la justice environnementale (garanti par la convention d’Aarhus).
2. La fin du recours gracieux en matière d’urbanisme ?
L’une des dispositions les plus marquantes de la loi réduit le délai pour former un recours gracieux à un mois (au lieu de deux mois dans le droit commun) et, surtout, supprime son effet prorogeant le délai du recours contentieux, lequel sera désormais strictement de deux mois (nouvel article L. 600-12-2 du code de l’urbanisme).
Cette mesure réduit donc considérablement l’intérêt pratique du recours gracieux, et sa compatibilité avec le droit au recours effectif apparaissait assez discutable ; elle a néanmoins été validée par le Conseil constitutionnel.
Cette nouvelle disposition sera applicable aux seules décisions intervenues après la publication de la loi. Mais attention, elle concerne non seulement les autorisations d’urbanisme, mais également les refus et retraits d’autorisation !
Il pourrait en résulter, paradoxalement, un risque d’accroissement du contentieux administratif (en favorisant le dépôt de recours contentieux conservatoires).
3. La facilitation des recours contre les refus de permis de construire et les oppositions à déclaration préalable
La loi prévoit opportunément deux nouveaux mécanismes en faveur des pétitionnaires confrontés à des décisions de refus de leurs projets.
Le premier, par l’ajout d’un alinéa à l’article L. 600-2 du code de l’urbanisme, vient limiter la possibilité pour l’administration d’invoquer des motifs nouveaux à l’appui de son refus, puisque telle substitution de motifs est désormais interdite au-delà d’un délai de deux mois suivant l’introduction du recours contentieux dirigé à son encontre.
Cette mesure entend ainsi renforcer la sécurité juridique des projets face à des refus parfois abusifs.
Le second tout aussi novateur, issu du nouvel article L. 600-3-1 du code de l’urbanisme, instaure une présomption d’urgence lorsque le refus est contesté par la voie d’un référé-suspension.
Cette mesure prend le contre-pied de la jurisprudence actuelle, et devrait permettre de faciliter la suspension en référé des refus illégaux.
4. Le recours, par voie d’exception, contre un document d’urbanisme
En supprimant l’article L. 600-1 du code de l’urbanisme, qui encadrait et limitait la contestation des documents d’urbanisme par voie d’exception d’illégalité, la loi confirme la possibilité de contester seulement au fond la légalité d’un document d’urbanisme à l’occasion d’un contentieux portant sur une décision individuelle d’urbanisme (refus comme autorisations).
Le Conseil constitutionnel ayant validé l’abrogation de ces dispositions, qui ne permettaient plus d’invoquer certains vices de forme/procédure au-delà du délai de 6 mois à compter de la prise d’effet du document en cause, on en revient ainsi au droit commun antérieur (soit la solution issue de l’arrêt du Conseil d'État, Ass., 18/05/2018, n° 414583).
Première conclusion : simplification ou complexification ?
L’objectif affiché de la loi est certes de lutter contre l’inflation des recours et de rationaliser le contentieux de l’urbanisme.
Toutefois, beaucoup des dispositions adoptées ont été conçues isolément, sans véritable vision d’ensemble de la matière, et leur application concrète ne devrait pas manquer de susciter de nouveaux débats juridiques à l’occasion de futures procédures contentieuses.
Il conviendra donc d’être particulièrement attentif aux suites qui y seront données par le juge administratif.
Pour toute question sur l’impact de ces évolutions sur vos projets en cours ou à venir, notre équipe se tient à votre disposition.