Episode 2 - Décryptage de la Loi de « simplification du droit de l’urbanisme et du logement » du 26 novembre 2025
Dispositions relatives à la facilitation de certaines opérations de construction et d’aménagement
Dans une précédente brève d’actualité, l’équipe urbanisme du cabinet LMT avocats décryptait les dispositions relatives au contentieux de l’urbanisme issues de la loi de « simplification du droit de l’urbanisme et du logement », publiée au Journal officiel le 26 novembre dernier.
Dans cette nouvelle brève, nous abordons ici les principales mesures issues de cette même loi visant à faciliter la conduite des opérations de construction et d’aménagement, en simplifiant l’obtention de certaines autorisations d’urbanisme et en mettant en place des outils spécifiques pour les opérations d’aménagement.
- La facilitation de la délivrance des permis modificatifs
L’article L. 431-6 du code de l’urbanisme, tel que désormais modifié, instaure un nouveau mécanisme de cristallisation des règles d’urbanisme applicables pendant une durée de trois ans à compter de la délivrance du permis de construire ou d’aménager initial.
Il en résulte qu’une demande modifiant un permis de construire (PCM) ou un permis d’aménager (PAM) en cours de validité ne peut plus, pendant une période de trois ans à compter de la date de délivrance du permis initial, être refusée ou assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme intervenues après la délivrance du permis initial.
Par exception, la demande peut être cependant refusée ou assortie de prescriptions spéciales si les dispositions d'urbanisme intervenues après la délivrance du permis de construire ou d’aménager initial ont pour objet de préserver la sécurité ou la salubrité publiques.
Bien que critiqué par certains parlementaires, cet article a été validé par le Conseil constitutionnel.
Ces nouvelles dispositions permettent ainsi de faciliter la délivrance de permis de construire ou d’aménager modificatifs, en sécurisant les modifications souvent nécessaires des projets en cours de réalisation.
Il convient néanmoins de préciser que leur effet se limite aux seules dispositions applicables en matière d’urbanisme, en sorte qu’elles ne font pas obstacle, a contrario, à l’application des règles autres que d’urbanisme et en particulier de celles qui ont pour objet d’assurer la protection de l’environnement.
- La facilitation des travaux sur constructions existantes
Le nouvel article L. 111-35 du code de l’urbanisme prévoit que « Lorsqu'une construction régulièrement édifiée fait l'objet d'une demande d'autorisation d'urbanisme concernant des travaux de surélévation ou de transformation limitée d'un immeuble existant, l'autorisation d'urbanisme ne peut être refusée sur le seul fondement de la non-conformité de la construction initiale aux règles applicables en matière d'implantation, d'emprise au sol et d'aspect extérieur des constructions. »
Ces dispositions viennent faciliter la réalisation des travaux de transformation du bâti existant en cas d’évolution défavorable des règles devenues applicables depuis la construction initiale.
En effet, sous condition que la construction initiale ait été régulièrement édifiée (ce qui signifie conformément à une autorisation d’urbanisme), des travaux de surélévation ou de transformation limitée la concernant ne pourront plus être refusés sur le seul fondement de la non-conformité de la construction existante aux règles applicables en matière d'implantation, d'emprise au sol et d'aspect extérieur des constructions.
- Les possibilités de construire plus en dérogeant aux dispositions des PLU
La loi ouvre ou élargit plusieurs possibilités permettant de déroger à certaines dispositions contraignantes des plans locaux d’urbanisme (articles L. 151-34 et L. 151-35, articles L. 152-6, L. 152-6-1, L. 152-6-5, L. 152-6-7 et L. 152-6-8 du code de l’urbanisme).
Tout d’abord, la possibilité de dépasser les règles de gabarit et de densité fixées par le PLU pour autoriser une construction principalement destinée à l’habitation est étendue, au-delà des seules zones dites « tendues », à l’ensemble du territoire. De même, les opérations de surélévation ayant pour objet la création de logements et l’agrandissement de la surface de logement d’une construction achevée depuis plus de deux ans, peuvent déroger aux règles du PLU. Dans les zones urbaines (U) et à urbaniser (AU), la réalisation d’opérations de logements destinés aux étudiants peut aussi, par décision motivée, déroger à toutes les règles du PLU.
Ensuite, dans les zones d’activité économique (ZAE) et afin d’y favoriser la mixité, l’autorité administrative compétente peut désormais autoriser la création de logements ou d’équipements publics, en dérogeant aux règles de destination, d’emprise au sol, de retrait et de gabarit, de hauteur et d’aspect extérieur, comme de stationnement.
Enfin, il peut également être dérogé (il s’agit d’une simple faculté) aux obligations en matière de stationnement, par une délibération motivée de la collectivité, pour favoriser les opérations de réhabilitation en centre-ville et ces obligations sont, de façon générale, assouplies au bénéfice des logements sociaux.
- La prolongation de durée des permis « précaires »
L’article L. 433-2 du code de l’urbanisme a été complété afin qu’un permis de construire délivré à titre précaire, même lorsqu’il s’est vu fixer un délai lors de sa délivrance, puisse désormais voir ce délai prolongé sur simple demande, instruite et, le cas échéant, accordée dans les mêmes conditions que le permis initial. La décision qui accorde la prolongation fixe alors un nouveau délai.
- La généralisation du permis d’aménager « multisites »
Le nouvel article L. 442-1-3 du code de l’urbanisme prévoit que, par dérogation à l'article L. 442-1, un permis d'aménager concernant un lotissement peut porter sur des unités foncières non contiguës si le projet répond à l'ensemble des critères suivants : la demande est déposée par un demandeur unique, le projet constitue un ensemble unique et cohérent, le projet garantit l'unité architecturale et paysagère des sites concernés.
Il est également possible, à condition que cela participe à sa cohérence globale, que l’assiette du projet comprenne une ou plusieurs unités foncières ou parties de site destinées à être renaturées ou réaffectées à des fonctions écologiques ou paysagères, même en l’absence de travaux d’aménagement.
Cette nouvelle procédure permet ainsi d’autoriser par un permis d’aménager unique, et en une seule fois, des opérations de lotissement liées et complémentaires, localisées sur des sites proches.
Tout en réduisant le nombre d’autorisations à obtenir pour les porteurs de tels projets, elle assure une meilleure information de l’autorité administrative compétente, dès lors que ce permis implique d’avoir une vision globale et cohérente du projet envisagé sur plusieurs sites.
- L’opération de transformation urbaine
La loi introduit un nouvel outil d’aménagement avec l’article L. 315-1 du code de l’urbanisme qui crée les opérations de transformation urbaines (OTU), avec un objectif très précis de renouvellement urbain, puisque celles-ci ont pour objet, dans les secteurs urbains exclusivement ou majoritairement composés d'habitat individuel ou dans les zones d'activité économique, de favoriser l'évolution ou la requalification du bâti existant et l'optimisation de l'utilisation de l'espace.
Une délibération du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'EPCI compétent en matière de plan local d'urbanisme ou de document en tenant lieu doit fixer les objectifs, la durée et le périmètre de l'opération (qui doit faire l'objet d'une concertation préalable). Celle-ci comprend notamment un programme prévisionnel des actions à réaliser, une estimation du coût de l'opération et les conditions de financement envisagées, y compris, le cas échéant, pour les besoins en équipements publics.
Les actions à mener à ce titre peuvent être réalisées directement par la collectivité, ou confiées pour le compte de la commune ou de l’EPCI, en tout ou partie, à un opérateur y ayant vocation et désigné à cet effet. Leur mise en œuvre peut donner lieu à une convention avec l'opérateur ainsi désigné.
Ce nouvel outil, mis à la disposition des collectivités (en lien avec la possibilité pour les OAP de définir des actions ou des opérations contribuant au renouvellement urbain), a été conçu pour permettre la densification des zones pavillonnaires (la modification des anciens règlements de lotissement est facilitée à cet effet) ainsi que l’évolution ou la requalification des zones d’activité économique (ZAE) lorsqu’est identifié un besoin d’optimisation de l’utilisation de l’espace ou de favoriser la mixité fonctionnelle (avec notamment la création de logements ou d’équipements publics).
Première conclusion : simplification ou complexification ?
Sur ce volet, les objectifs du législateur ont pris la forme de solutions juridiques très novatrices, mais aussi très pointillistes au risque d’alimenter l’inflation des régimes d’exception. Il conviendra d’être attentif aux suites qui seront données par les collectivités à ces différents outils. En effet, le succès de ces nouvelles mesures dépendra avant tout de leur application concrète.
Pour toute question sur l’impact de ces évolutions sur vos projets en cours ou à venir, notre équipe se tient à votre disposition.